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关于对《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》(征求意见稿)公开征求意见的公告

  关于对《常州市住宅专项维修资金使用实施细则》(征求意见稿)公开征求意见的公告

  为进一步增加制定规范性文件的透明度,提高办文质量,现将市住建局起草的《常州市住宅专项维修资金使用实施细则(征求意见稿)》及说明全文公开征求社会各界意见。欢迎相关的单位和社会各界人士在2023年6月30日前,以邮寄、传真或者电子邮件等方式提出宝贵意见建议。感谢您的参与和支持!

  第一条为加强对全市住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的使用管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《江苏省物业管理条例》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》《常州市住宅物业管理条例》《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》《市政府关于逐步加强市区住宅专项维修资金管理的若干意见》等规定,结合我市实际,制定本细则。

  第二条本市行政区域内商品房、居住小区内的非住宅或者居住小区外与单幢住宅结构相连的非住宅、已售公有住房维修资金的使用管理适用本细则。

  第三条市住房和城乡建设局负责全市维修资金的指导和监督工作,其所属的市住房保障中心具体负责对新北区、天宁区、钟楼区维修资金使用进行指导、监督、考核和资金拨付,新北区、天宁区、钟楼区物业管理行政主任部门负责所辖区域内维修资金使用的受理、审核、协调等日常管理工作。

  溧阳市、金坛区、武进区、常州经济开发区管理委员会物业管理行政主任部门负责本辖区域内维修资金使用管理工作。

  第四条维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

  第五条维修资金的使用,应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

  (一)依法应当由建筑设计企业或者实施工程单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

  (二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

  (三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用及住宅专有部位、专有设施设备维修、更新和改造费用;

  (四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

  (五)违反法律、法规规定和房屋买卖合同约定,占用住宅共用部位、共用设施设备,或改变住宅共用部位、共用设施设备用途后发生的维修、更新和改造费用;

  第七条住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,由相关维修责任人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公有住房的,开发建筑设计企业或公有住房单位理应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;房屋未交存维修资金或者维修资金账户余额不足的,业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊承担。有约定的,从其约定。

  第八条保修期届满后,物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担,物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担,物业专有部分的维修责任由专有部分业主承担。常见的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用分摊原则如下(特殊情况除外):

  半地下室或地下室等地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修,需动用维修资金的,由专有车位、摊位、库位业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  无产权或产权性质不明的车库或储藏室等房屋可不参与住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊。

  由维修、更新和改造涉及部位覆盖下的各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  前后墙面、落水管和上下水管道的维修、更新和改造,由涉及部位的垂直各层业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊;两侧山墙的维修、更新和改造,由山墙所在单元全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (五)单元门、单元楼道的维修、更新和改造,由整个单元业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  (六)消防或监控的主机、主管网等设施设备的维修、更新和改造,由全体业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊;专属于单元、车库、商铺使用的消防、监控等设施设备的维修、更新和改造,由单元、车库、商铺业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

  第九条2013年5月1日以后受让土地的住宅物业配备电梯的,电梯、消防等设施设备的更新和改造优先使用电梯、消防专项资金。

  第十条维修资金需要用的,可以由业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、社区居(村)民委员会或相关业主提出申请。

  (一)[报修、现场查勘]申请人持报修单向辖市(区)物业管理行政主任部门申报维修项目。辖市(区)物业管理行政主任部门在三个工作日内组织进行现场查勘,确认是否属于维修资金应用限制范围,明确维修资金列支范围及分摊方式,出具现场查勘回复意见书。

  (二)[编制预算、方案、征求业主意见]属于维修资金应用限制范围的,申请人提出维修资金使用方案和工程预算,编制维修费用分摊清册,征求相关受益业主意见,应当经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

  维修资金使用方案最重要的包含维修项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式(实施工程单位、审计单位等)、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。

  (三)[使用申报]申请人持维修资金使用方案、工程预算书、维修费用分摊清册等材料报辖市(区)物业管理行政主任部门,提出维修资金使用申请。

  (四)[使用审核、公示]辖市(区)物业管理行政主任部门在二十个工作日内审核申报材料,合乎条件的,组织公示七日(公示时间不计入审核时间,以下同),公示期满无异议的,出具准予使用通知。

  (五)[施工、竣工验收、结算申报]申请人按照维修资金使用方案实施维修,经竣工验收合格和工程审计后,将施工合同、工程量签证单、工程完工验收报告、工程决(结)算书、审计报告等材料报辖市(区)物业管理行政主任部门,提出维修资金结算申请;需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

  (六)[结算审核、公示]辖市(区)物业管理行政主任部门在二十个工作日内审核申报材料,对符合维修资金划转条件的,组织公示七日,公示期满无异议的,出具划转通知。

  第十二条物业保修期限届满后,发生下列危及房子安全以及人身、财产安全的紧急状况,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施,业主大会、业主委员会或物业管理委员会应及时按规定开展应急维修;尚未产生业主委员会和物业管理委员会的,可由街道办事处(镇人民政府)组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用:

  第十三条除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、消防救援机构出具相关鉴定报告或整改通知外,其余应急维修项目由房屋安全鉴定机构出具鉴定意见。

  (一)[报修、现场查勘、鉴定]申请人持报修单向辖市(区)物业管理行政主任部门提出应急维修项目申请,辖市(区)物业管理行政主任部门在二个工作日内组织进行现场查勘,出具相关鉴定意见和现场查勘回复意见书,明确维修资金列支范围及分摊方式。

  (二)[编制预算、方案、使用公告]属于维修资金应急应用限制范围的,申请人组织编制工程预算,制定维修资金应急使用方案(内容同维修资金使用方案);同时将有关部门的鉴定意见(鉴定报告、整改通知)在小区公告(公告时间为三日)。

  (三)[使用申报]申请人原则上在取得现场查勘回复意见书后三个月内持工程预算书、维修资金应急使用方案等材料报辖市(区)物业管理行政主任部门,提出维修资金应急使用申请,因故需要延期的,由社区居(村)民委员会出具相关证明。

  (四)[使用审核]辖市(区)物业管理行政主任部门在三个工作日内审核申报材料,合乎条件的,出具准予使用通知。

  (五)[施工、竣工验收、结算申报]申请人按照维修资金应急使用方案实施维修,经竣工验收合格和工程审计后,将施工合同、工程量签证单、工程完工验收报告、工程决(结)算书、审计报告等材料报辖市(区)物业管理行政主任部门,提出维修资金结算申请;需监理项目还应提供监理合同、监理工作总结。

  (六)[结算审核、公示]辖市(区)物业管理行政主任部门在二十个工作日内审核申报材料,对符合维修资金划转条件的,组织公示十五日,公示期满无异议的,出具划转通知。

  第十五条[简易程序]对于结算金额在8000元以下的屋面和外墙维修、更新和改造项目,业主作为维修资金简易使用程序的申请人。(结算金额如有超出,超出部分由业主自筹)

  申请人办理结算申报时,需同时提交维修资金使用方案、工程预算书、维修费用分摊清册(需征得业主同意)等材料。

  第十六条对于严重影响业主正常生活的维修项目,申请人来不及按正常程序办理维修资金使用手续的,经辖市(区)物业管理行政主任部门同意,可以先组织维修,后补办相关手续。

  第十七条本市各维修资金代管机构应当通过政府采购形式购买工程建设价格咨询服务,负责维修资金使用现场查勘、结算审计和审计复核工作。

  第十八条申请使用维修资金的项目,应当由维修资金代管机构通过政府采购方式确定的工程建设价格咨询机构进行审计。

  申请使用维修资金金额5万元以上的项目,应接受社区居(村)民委员会的监督,社区居(村)民委员会应将项目信息在物业管理公共服务平台公示。其中,申请使用维修资金金额5万元以上不满20万元的项目,申请人自行选择招标方式选择实施工程单位;申请使用维修资金金额20万元以上的项目,工程预算应经维修资金代管机构通过政府采购方式确定的工程建设价格咨询机构预审,并通过招标代理机构以公开招标方式选择实施工程单位,招标公告和公示信息应当在“中国招标投标公共服务平台”或者“江苏省招标投标公共服务平台”发布,但应急维修项目可以除外。通过招标方式选择实施工程单位的,申请人应提供招投标材料。

  单个项目申请使用维修资金金额20万元以上的,申请人应委托拥有相对应资质的工程监理单位对工程实施监理。

  第十九条申请人应该依据维修、更新和改造事项合理制定维修方案,控制工程建设价格,对工程预算和工程审计报告进行审核。

  业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业或社区居(村)民委员会申请使用维修资金时,工程预算和工程审计报告应由申请单位盖章确认;业主个人申请使用维修资金时,由申请人签字确认。

  第二十条维修、更新和改造工程项目施工时,应当按照维修资金使用方案实施。因工程真实的情况确需增加维修费用的,增加的工程费用超过预算金额10%的,需经维修资金列支范围内相关业主书面同意后方可列支。

  第二十一条维修和更新、改造工程实施过程中,申请人应当组织业主代表参加工程建设监管。业主代表在维修资金列支范围内的受益业主中产生。

  第二十二条维修和更新、改造工程实行现场签证制度,申请人应当组织实施工程单位、业主代表及其他相关单位,对工程实施部位、实施内容、工程数量、主要材料等进行现场核实并签字(盖章)确认,签署工程量签证单。

  第二十三条工程完工后,申请人应当组织实施工程单位、业主代表及其他相关单位,依照维修资金使用方案、施工合同和相应的技术规范、品质衡量准则进行竣工验收,并签署工程完工验收报告。

  单个项目申请使用维修资金金额20万元以上的,工程质量保证金由维修资金代管机构代为扣除,保修期满后经申请人确认后无息划转至维修单位。本细则施行前已代扣的工程质量保证金保修期满后,逾期3年未申请划转的,经公共媒体公告3月内仍未申请划转的,工程质量保证金返还维修资金账户。

  由电梯检验机构、消防救援机构出具相关鉴定报告或整改通知单后组织对电梯、消防设施进行应急维修的,经实施工程单位自检合格后,需经电梯检验机构、消防救援机构出具验收报告或销案通知书,符合交付使用条件的方能办理维修资金结算手续。

  第二十四条下列费用依照国家、省、市规定的收费标准执行,可从维修资金中列支。

  第二十五条维修资金使用实行工程审计和使用程序审核。维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责;隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,应当承担对应的法律责任。

  第二十七条本细则自发布之日起施行,有效期至2028年月日。本细则施行前已申请使用维修资金的项目,仍按原规定办理;本市原有规定与本细则不一致的,以本细则为准。

  为贯彻落实《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》《市政府关于逐步加强市区住宅专项维修资金管理的若干意见》等文件精神,逐步加强全市住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的使用管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护维修资金所有者的合法权益,常州市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)对《常州市住宅专项维修资金使用细则》(常政办发〔2016〕179号)(以下简称《实施细则》)进行了修订,现将有关情况说明如下:

  《实施细则》自2017年施行以来,对规范市区住宅专项维修资金使用管理,提升工作效率,方便业主申请使用,保障维修资金使用公开、透明、安全等方面发挥了重要的作用。经过五年多的发展,我市大部分商品房物业保修期限届满,房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的需求日益增大,对维修资金的使用和管理上的水准提出了更大考验和更加高的要求。2020年5月颁布的《中华人民共和国民法典》以及随之修订的《江苏省物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》,对有关维修资金管理的规定都作出了相应调整和明确。为此,有必要对《细则》进行修订,逐步优化使用流程,在规范管理的基础上更方便业主申请使用。

  3.《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》(建房规〔2020〕10号)

  8.《市政府关于逐步加强市区住宅专项维修资金管理的若干意见》(常政发〔2016〕130号)

  市住建局十分重视《细则》修订起草工作,明确分管领导和责任处室,认真研究学习有关规定法律法规文件,结合我市实际,开展了一系列工作,共分三个阶段:

  (一)调研起草阶段。对各辖市(区)和常州经开区物业管理行政主任部门的维修资金管理工作进行了深入调研,学习了《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《常州市物业管理条例》以及其他省市维修资金管理办法、细则,在广泛调查、深入研究的基础上完成了《细则》修订的初稿。

  (二)征求意见阶段。2023年3月、4月,市住建局多次召集各辖市(区)物业管理行政主任部门讨论《细则》修订、征求意见。

  (三)修改完善阶段。共收到各辖市(区)物业管理行政主任部门意见和建议16条,市住建局进行统一汇总,逐一分析,认真研究、吸收采纳,在此基础上加强完善了《细则》。

  本次修订不是系统性全面修订,而是在保持原《细则》既有框架和主要内容的基础上,立足于全市协同、规范有序、扩面增效、方便使用为原则,重点围绕明确属地责任、优化维修资金使用流程、增加简易使用程序、扩面应急使用适合使用的范围、优化大额项目招标程序等内容做修订,为规范维修资金使用提供制度支持。

  本次修订,在条文上由原来的25条增至27条,主要修改18条。修改的内容主要包括:

  1.增加《中华人民共和国民法典》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》《常州市住宅物业管理条例》《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》作为《细则》修订的法律依据(第一条)。

  2.将维修资金使用管理的实施范围调整为全市,形成大市统一管理模式和规范标准(第一条)。

  1.根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定,调整《细则》适合使用的范围相一致(第二条)。

  2.明确属地责任,市住建局负责全市维修资金的指导和监督工作,市住房保障中心负责对新北区、天宁区、钟楼区维修资金使用进行指导、监督和考核工作,新北区、天宁区、钟楼区物业管理主管部门负责所辖区域内维修资金使用日常管理工作。溧阳市、金坛区、武进区、常州经济开发区管理委员会物业管理主管部门负责本辖区域内维修资金使用管理工作(第三条)。

  1.根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定,增加了维修资金使用原则(第五条)。

  2.根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定,降低了申请人使用维修资金征求相关受益业主意见表决门槛(第十一条第二项、第二十条)。

  1.一般程序中组织现场查勘时间由原来的7个工作日缩短至3个工作日,审核申报材料由原来的30个工作日缩短至20个工作日,审核结算材料由原来的30个工作日缩短至20个工作日(第十一条第一项、第四项、第六项)。

  2.应急程序中组织现场查勘时间由原来的5个工作日缩短至2个工作日,审核申报材料由原来的5个工作日缩短至3个工作日,审核结算材料由原来的30个工作日缩短至20个工作日(第十四条第一项、第四项、第六项)。

  经统计分析,《细则》自施行以来受理报修的项目中,屋面和外墙渗漏占80%,使用维修资金占比57%。为提高维修资金使用率,破解维修资金“动用少、使用难”的情况,本次修订增加了简易程序,结算金额在8000元以下的屋面和外墙维修、更新和改造项目就可以使用。该程序把原来的两次审核、公示精简为一次审核、公示。业主申请报修,取得现场查勘回复意见书后,就能开始编制预算和方案进行实施工程,同步进行征求业主意见。工程完工验收后将结算所需要的材料送交物业管理行政主任部门进行结算申报、审核和公示(第十五条)。

  1.根据《常州市住宅物业管理条例》第五十五条规定,调整应急维修适用内容相一致,增加并调整外墙渗漏、楼顶脱落危险、消防设施出现功能障碍等发生危及房子安全及人身、财产安全的紧急状况(第十二条)。

  2.明确应急维修申请人提交使用申报材料的时间为取得现场查勘回复意见书后三个月内(第十四条第三项)。

  明确申请使用金额5万元以上的项目,由社区居委会将项目信息在物业管理公共平台公示;申请使用金额20万元以上的项目,应经维修资金代管机构通过政府采购方式确定的工程建设价格咨询服务机构进行预审,并通过招标代理机构以公开招标方式选择实施工程单位,招标公告和公示信息应在省级以上招标投标公共服务平台发布(第十八条)。

  本次修订增加了工程质量保证金收取、划转的规定,督促施工方提高质量意识,优化实施工程的方案,提升工程质量,在保修期满后及时申请划转,避免资金长期挂账(第二十三条)。

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